Entrada en vigor. Contratos afectados
Esta disposición entra en vigor el miércoles 6 de marzo de 2019. Por eso afecta los contratos que se firmen a partir de esta fecha.
No afecta en los contratos anteriores, estén dentro del periodo de duración pactado por los contratantes (de hasta 3 años de duración) o estén en la prórroga posterior (de 1 año).
La reforma admite, pero, que las partes puedan adaptarse al régimen jurídico previsto en este R. Decreto Ley si así lo acuerdan y no resulta contrario a la ley.
A pesar de su entrada en vigor el 6 de marzo de 2019, esta disposición tiene que ser convalidada por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados en el plazo de los próximos 30 días. Si no se convalidara dejaría de estar en vigor (tal como sucedió con el anterior Real decreto ley sobre la materia (RDL 21/2018, de 14 de diciembre, publicado el 18.12.2018).
Duración mínima y prórroga
Sin perjuicio que la duración del contrato será libremente pactada por las partes, siempre que el destino primordial de la vivienda sea la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, el plazo mínimo de duración del contrato, obligatorio para el arrendador, será de hasta 5 años (Según la ley vigente este plazo era de hasta 3 años).
Pero si el arrendador de la vivienda destinada a este uso es una persona jurídica el plazo mínimo será de hasta 7 años. Tenemos que entender que esta previsión no afecta a las entidades sin personalidad jurídica propia, como -por ejemplo– las comunidades de bienes o de propietarios.
Acabado el plazo del contrato, habrá una prórroga de hasta 3 años (según la ley vigente era de 1any).
Preavisos: plazos
En cuanto al plazo inicial de duración del contrato, llegado el día de su vencimiento, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento llegue a cumplir 5 o a 7 años de duración (según el arrendador sea una persona física o una persona jurídica, respectivamente), salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de acabado del contrato o de cualquier d’estas prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Este plazo no se modifica.
Pero, en cambio, se modifican otros plazos de preavisos: Llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquier de las prórrogas, siempre que hayan transcurrido como mínimo los 5 o 7 años de duración (según el arrendador sea una persona física o una persona jurídica, respectivamente), si hay voluntad de no renovar el contrato y evitar la prórroga de hasta 3 años, el arrendador tiene que notificarlo al arrendatario en el plazo mínimo de 4 meses de antelación a aquella fecha. Si es el arrendatario, esta notificación shaurà de hacer con 2 meses de antelación.
También hay que tener en cuenta que la prórroga de hasta 3 años se aplicará año tras año, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de acabado de cualquier de las 3 anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Recuperación de la vivienda arrendada a causa de necesidad
Si se pretende la recuperación de la vivienda alquilada por parte del arrendador por las causas de necesidad previstas en el artículo 9.3 de la LAU, es imprescindible que se haga constar en el contrato de forma exprés.
Renuncia al derecho de subrogación
El pacto de renuncia al derecho de subrogación en caso de muerte del arrendatario, cuando esta se produzca transcurridos los 5 primeros años de duración del contrato (o 7 años en caso de que el arrendador sea una persona jurídica), no será válido en el supuesto de que las personas que puedan ejercer este derecho se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.
Efectos de los contratos frente a terceros. Registro de la Propiedad
El Real decreto ley modifica la LAU y vuelve a la situación anterior en 2013, en virtud de la cual, si hay un tercero ajeno en el contrato que adquiere la vivienda alquilada, el contrato de arrendamiento tendrá que ser respetado durante todo el periodo de duración mínima (de hasta 5 o hasta 7 años, según el arrendador sea una persona física o una persona jurídica, respectivamente).
El arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan 5 o 7 años (según el arrendador sea una persona física o una persona jurídica, respectivamente), si el derecho del arrendador queda resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la alienación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra.
No será necesaria la inscripción de los contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad para que tengan efectos frente a terceros. La inscripción tendrá trascendencia en los contratos en que se haya pactado inicialmente una duración inicial superior a la mínima prevista a la ley (de hasta 5 o 7 años, según el arrendador sea una persona física o una persona jurídica, respectivamente). En estos casos, si el contrato se inscribe al Registro, continuará por toda la duración pactada.
Gastos del contrato
Si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador; no del inquilino o arrendatario.
Si el arrendador es una persona física no se indica como proceder, de forma que se podrá pactar libremente quién tendrá que pagarlas, igual que hasta ahora.
Fianza y garantías adicionales
En los contratos de arrendamiento de vivienda (destinado a satisfacer la necesidad primordial de vivienda del arrendatario) la fianza que se tendrá que pagar, al firmar el contrato, consistirá en una cantidad equivalente a 1 mes de renta.
Durante los 5 primeros años de duración del contrato (o durante los 7 primeros años, si el arrendador fuera persona jurídica), la fianza no se tendrá que actualizar; pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador le puede exigir que la fianza se actualice hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta que esté vigente en aquel momento.
Aparte de esto, se podrá pactar cualquier otro tipo de garantía adicional a la fianza en metálico. Si es un arrendamiento de vivienda (en contratos de hasta 5 años de duración o de hasta 7 años si el arrendador fuera persona jurídica) el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de 2 meses de renta, lo cual excluye la posibilidad de exigir otro tipo de garantías adicionales, como los depósitos o avales bancarios, tal como se indica en la Exposición de Motivos (Apartado II).
Precios del alquiler – Límites
El Real decreto ley no establece límites en el precio del alquiler de las viviendas.
En todo caso, se crea el sistema estatal de índices de referencia del precio de alquiler de vivienda –entre otros justificaciones– para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal, que lo tiene que crear la Administración General del Estado.
Se determina que serán las CC.AA las que, en sus respectivos ámbitos territoriales, pueden definir de manera específica y adaptada en su territorio, su propio índice de referencia.
Por eso, ya se prevé la modificación legal para que los Ayuntamientos puedan bonificar (en hasta un 95%) la cuota íntegra del IBI de las viviendas destinadas a alquiler con renta limitada por una norma jurídica.
Actualizaciones de la renta – Límites
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto exprés, no se aplicará actualización de rentas en los contratos.
Si hay pacto exprés de actualización de valores monetarios pero no se detalla el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a la fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
Pero, en todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Desahucios. Lanzamientos
Según el Real decreto ley, en todos los juicios de desahucio (por impago del alquiler o por acabado del plazo contractual o legal) se informará al demandado de la posibilidad que acuda a los servicios sociales, y, si procede, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.
En los juicios de desahucio indicados, el Juzgado tiene que cumplir un trámite antes de llevar a cabo la desocupación de la vivienda: tiene que comunicar –de oficio– la existencia del procedimiento a los servicios sociales, a los efectos que se pueda apreciar la posible situación de vulnerabilidad del demandado.
En el supuesto de que los servicios sociales confirmaran que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida la comunicación, el letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de 1 mes a contar de la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de 3 meses si el demandante es una persona jurídica.
Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se levantará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites.
Además, a partir de ahora, al citar a juicio al arrendatario de la vivienda por el impago del alquiler, se le tiene que indicar-entre otras circunstancias- el día y hora exactas en que se procederá al desalojo.
Tenemos que entender que estas medidas se tendrán que aplicar tanto en el caso del impago de contratos anteriores a la reforma legal, como en los posteriores a esta. También en los procedimientos que tengan sentencia y se pretenda el desalojo después de entrar en vigor esta reforma legal.
Ante la carencia específica de disposiciones transitorias sobre estas modificaciones procesales, aplicando los criterios de las Disposiciones Transitorias de la LEC, tendríamos que entender que la redacción previa a la que se acaba de aprobar en este RDL continuará siendo de aplicación. De lo contrario dicho, la ley no es retroactiva; no se aplicará a los procedimientos judiciales iniciados en el momento de la entrada en vigor de esta nueva norma.
ITP del arrendamiento de viviendas
El Real decreto ley establece una exención de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondiente al contrato de arrendamiento que hasta ahora tenía que pagar el arrendatario.
Esta exención es aplicable a los arrendamientos de vivienda el destino primordial sea la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Sin embargo, tenemos que tener en cuenta que el criterio de Hacienda es que la declaración (Modelo 600) se tiene que presentar, en cualquier caso (Código de exención 145).
Derecho de tanteo o retracto
Se prevé la posibilidad que la legislación sobre vivienda pueda establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda.
Comunidad: alquiler turístico y cuotas especiales de gastos relacionados
Se modifica la LPH para dar la posibilidad que la Junta de la Comunidad, por una mayoría cualificada de 3/5 partes de los copropietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, pueda adoptar un acuerdo que limite o condicione el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de viviendas en esta Comunidad.
Con estos mismos cuórums se habilita la posibilidad que la Junta de la Comunidad pueda adoptar un acuerdo que apruebe cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se desarrolle la actividad de alquiler turístico, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
La norma dice que cualquiera de estos acuerdos no sería retroactivo.
En todo caso hay que recordar que esta norma no es aplicable en Cataluña, puesto que es aplicable el que establece el Código Civil de Cataluña.