{"id":1199,"date":"2019-03-11T12:34:16","date_gmt":"2019-03-11T11:34:16","guid":{"rendered":"https:\/\/finquescatalonia.cat\/?p=1199"},"modified":"2022-11-25T10:34:23","modified_gmt":"2022-11-25T09:34:23","slug":"nuevas-medidas-relacionadas-con-el-alquiler-de-viviendas-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/finquescatalonia.cat\/es\/2019\/03\/11\/nuevas-medidas-relacionadas-con-el-alquiler-de-viviendas-2\/","title":{"rendered":"Nuevas medidas relacionadas con el alquiler de viviendas"},"content":{"rendered":"

Entrada en vigor. Contratos afectados
\nEsta disposici\u00f3n entra en vigor el mi\u00e9rcoles 6 de marzo de 2019. Por eso afecta los contratos que se firmen a partir de esta fecha.
\nNo afecta en los contratos anteriores, est\u00e9n dentro del periodo de duraci\u00f3n pactado por los contratantes (de hasta 3 a\u00f1os de duraci\u00f3n) o est\u00e9n en la pr\u00f3rroga posterior (de 1 a\u00f1o).
\nLa reforma admite, pero, que las partes puedan adaptarse al r\u00e9gimen jur\u00eddico previsto en este R. Decreto Ley si as\u00ed lo acuerdan y no resulta contrario a la ley.
\nA pesar de su entrada en vigor el 6 de marzo de 2019, esta disposici\u00f3n tiene que ser convalidada por la Diputaci\u00f3n Permanente del Congreso de los Diputados en el plazo de los pr\u00f3ximos 30 d\u00edas. Si no se convalidara dejar\u00eda de estar en vigor (tal como sucedi\u00f3 con el anterior Real decreto ley sobre la materia (RDL 21\/2018, de 14 de diciembre, publicado el 18.12.2018).
\nDuraci\u00f3n m\u00ednima y pr\u00f3rroga<\/span><\/strong>
\nSin perjuicio que la duraci\u00f3n del contrato ser\u00e1 libremente pactada por las partes, siempre que el destino primordial de la vivienda sea la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, el plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n del contrato, obligatorio para el arrendador, ser\u00e1 de hasta 5 a\u00f1os (Seg\u00fan la ley vigente este plazo era de hasta 3 a\u00f1os).
\nPero si el arrendador de la vivienda destinada a este uso es una persona jur\u00eddica el plazo m\u00ednimo ser\u00e1 de hasta 7 a\u00f1os. Tenemos que entender que esta previsi\u00f3n no afecta a las entidades sin personalidad jur\u00eddica propia, como -por ejemplo\u2013 las comunidades de bienes o de propietarios.
\nAcabado el plazo del contrato, habr\u00e1 una pr\u00f3rroga de hasta 3 a\u00f1os (seg\u00fan la ley vigente era de 1any).
\nPreavisos: plazos<\/span><\/strong>
\nEn cuanto al plazo inicial de duraci\u00f3n del contrato, llegado el d\u00eda de su vencimiento, se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento llegue a cumplir 5 o a 7 a\u00f1os de duraci\u00f3n (seg\u00fan el arrendador sea una persona f\u00edsica o una persona jur\u00eddica, respectivamente), salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n como m\u00ednimo a la fecha de acabado del contrato o de cualquier d\u0092estas pr\u00f3rrogas, su voluntad de no renovarlo. Este plazo no se modifica.
\nPero, en cambio, se modifican otros plazos de preavisos: Llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquier de las pr\u00f3rrogas, siempre que hayan transcurrido como m\u00ednimo los 5 o 7 a\u00f1os de duraci\u00f3n (seg\u00fan el arrendador sea una persona f\u00edsica o una persona jur\u00eddica, respectivamente), si hay voluntad de no renovar el contrato y evitar la pr\u00f3rroga de hasta 3 a\u00f1os, el arrendador tiene que notificarlo al arrendatario en el plazo m\u00ednimo de 4 meses de antelaci\u00f3n a aquella fecha. Si es el arrendatario, esta notificaci\u00f3n shaur\u00e0 de hacer con 2 meses de antelaci\u00f3n.
\nTambi\u00e9n hay que tener en cuenta que la pr\u00f3rroga de hasta 3 a\u00f1os se aplicar\u00e1 a\u00f1o tras a\u00f1o, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelaci\u00f3n a la fecha de acabado de cualquier de las 3 anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
\nRecuperaci\u00f3n de la vivienda arrendada a causa de necesidad
\nSi se pretende la recuperaci\u00f3n de la vivienda alquilada por parte del arrendador por las causas de necesidad previstas en el art\u00edculo 9.3 de la LAU, es imprescindible que se haga constar en el contrato de forma expr\u00e9s.
\nRenuncia al derecho de subrogaci\u00f3n<\/span><\/strong>
\nEl pacto de renuncia al derecho de subrogaci\u00f3n en caso de muerte del arrendatario, cuando esta se produzca transcurridos los 5 primeros a\u00f1os de duraci\u00f3n del contrato (o 7 a\u00f1os en caso de que el arrendador sea una persona jur\u00eddica), no ser\u00e1 v\u00e1lido en el supuesto de que las personas que puedan ejercer este derecho se encuentren en situaci\u00f3n de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 a\u00f1os.
\nEfectos de los contratos frente a terceros. Registro de la Propiedad
\nEl Real decreto ley modifica la LAU y vuelve a la situaci\u00f3n anterior en 2013, en virtud de la cual, si hay un tercero ajeno en el contrato que adquiere la vivienda alquilada, el contrato de arrendamiento tendr\u00e1 que ser respetado durante todo el periodo de duraci\u00f3n m\u00ednima (de hasta 5 o hasta 7 a\u00f1os, seg\u00fan el arrendador sea una persona f\u00edsica o una persona jur\u00eddica, respectivamente).
\nEl arrendatario tendr\u00e1 derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan 5 o 7 a\u00f1os (seg\u00fan el arrendador sea una persona f\u00edsica o una persona jur\u00eddica, respectivamente), si el derecho del arrendador queda resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustituci\u00f3n fideicomisaria, la alienaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opci\u00f3n de compra.
\nNo ser\u00e1 necesaria la inscripci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad para que tengan efectos frente a terceros. La inscripci\u00f3n tendr\u00e1 trascendencia en los contratos en que se haya pactado inicialmente una duraci\u00f3n inicial superior a la m\u00ednima prevista a la ley (de hasta 5 o 7 a\u00f1os, seg\u00fan el arrendador sea una persona f\u00edsica o una persona jur\u00eddica, respectivamente). En estos casos, si el contrato se inscribe al Registro, continuar\u00e1 por toda la duraci\u00f3n pactada.
\nGastos del contrato<\/span><\/strong>
\nSi el arrendador es una persona jur\u00eddica, los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato ser\u00e1n a cargo del arrendador; no del inquilino o arrendatario.
\nSi el arrendador es una persona f\u00edsica no se indica como proceder, de forma que se podr\u00e1 pactar libremente qui\u00e9n tendr\u00e1 que pagarlas, igual que hasta ahora.
\nFianza y garant\u00edas adicionales<\/span><\/strong>
\nEn los contratos de arrendamiento de vivienda (destinado a satisfacer la necesidad primordial de vivienda del arrendatario) la fianza que se tendr\u00e1 que pagar, al firmar el contrato, consistir\u00e1 en una cantidad equivalente a 1 mes de renta.
\nDurante los 5 primeros a\u00f1os de duraci\u00f3n del contrato (o durante los 7 primeros a\u00f1os, si el arrendador fuera persona jur\u00eddica), la fianza no se tendr\u00e1 que actualizar; pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador le puede exigir que la fianza se actualice hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta que est\u00e9 vigente en aquel momento.
\nAparte de esto, se podr\u00e1 pactar cualquier otro tipo de garant\u00eda adicional a la fianza en met\u00e1lico. Si es un arrendamiento de vivienda (en contratos de hasta 5 a\u00f1os de duraci\u00f3n o de hasta 7 a\u00f1os si el arrendador fuera persona jur\u00eddica) el valor de esta garant\u00eda adicional no podr\u00e1 exceder de 2 meses de renta, lo cual excluye la posibilidad de exigir otro tipo de garant\u00edas adicionales, como los dep\u00f3sitos o avales bancarios, tal como se indica en la Exposici\u00f3n de Motivos (Apartado II).
\nPrecios del alquiler \u2013 L\u00edmites<\/span><\/strong>
\nEl Real decreto ley no establece l\u00edmites en el precio del alquiler de las viviendas.
\nEn todo caso, se crea el sistema estatal de \u00edndices de referencia del precio de alquiler de vivienda \u2013entre otros justificaciones\u2013 para facilitar la aplicaci\u00f3n de medidas de pol\u00edtica fiscal, que lo tiene que crear la Administraci\u00f3n General del Estado.
\nSe determina que ser\u00e1n las CC.AA las que, en sus respectivos \u00e1mbitos territoriales, pueden definir de manera espec\u00edfica y adaptada en su territorio, su propio \u00edndice de referencia.
\nPor eso, ya se prev\u00e9 la modificaci\u00f3n legal para que los Ayuntamientos puedan bonificar (en hasta un 95%) la cuota \u00edntegra del IBI de las viviendas destinadas a alquiler con renta limitada por una norma jur\u00eddica.
\nActualizaciones de la renta \u2013 L\u00edmites<\/span><\/strong>
\nDurante la vigencia del contrato, la renta solo podr\u00e1 ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada a\u00f1o de vigencia del contrato, en los t\u00e9rminos pactados por las partes. En defecto de pacto expr\u00e9s, no se aplicar\u00e1 actualizaci\u00f3n de rentas en los contratos.
\nSi hay pacto expr\u00e9s de actualizaci\u00f3n de valores monetarios pero no se detalla el \u00edndice o metodolog\u00eda de referencia, la renta se actualizar\u00e1 para cada anualidad por referencia a la variaci\u00f3n anual del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad a la fecha de cada revisi\u00f3n, tomando como mes de referencia para la actualizaci\u00f3n el que corresponda al \u00faltimo \u00edndice que estuviera publicado en la fecha de revisi\u00f3n del contrato.
\nPero, en todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualizaci\u00f3n anual de la renta no podr\u00e1 exceder del resultado de aplicar la variaci\u00f3n porcentual experimentada por el IPC a la fecha de cada actualizaci\u00f3n, tomando como mes de referencia para la actualizaci\u00f3n el que corresponda al \u00faltimo \u00edndice que estuviera publicado en la fecha de actualizaci\u00f3n del contrato.
\nDesahucios. Lanzamientos<\/span><\/strong>
\nSeg\u00fan el Real decreto ley, en todos los juicios de desahucio (por impago del alquiler o por acabado del plazo contractual o legal) se informar\u00e1 al demandado de la posibilidad que acuda a los servicios sociales, y, si procede, de la posibilidad de autorizar la cesi\u00f3n de sus datos a estos, a efectos que puedan apreciar la posible situaci\u00f3n de vulnerabilidad.
\nEn los juicios de desahucio indicados, el Juzgado tiene que cumplir un tr\u00e1mite antes de llevar a cabo la desocupaci\u00f3n de la vivienda: tiene que comunicar \u0096de oficio\u2013 la existencia del procedimiento a los servicios sociales, a los efectos que se pueda apreciar la posible situaci\u00f3n de vulnerabilidad del demandado.
\nEn el supuesto de que los servicios sociales confirmaran que el hogar afectado se encuentra en situaci\u00f3n de vulnerabilidad social y\/o econ\u00f3mica, se notificar\u00e1 al \u00f3rgano judicial inmediatamente. Recibida la comunicaci\u00f3n, el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia suspender\u00e1 el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren oportunas, durante un plazo m\u00e1ximo de suspensi\u00f3n de 1 mes a contar de la recepci\u00f3n de la comunicaci\u00f3n de los Servicios Sociales al \u00f3rgano judicial, o de 3 meses si el demandante es una persona jur\u00eddica.
\nUna vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se levantar\u00e1 la suspensi\u00f3n y continuar\u00e1 el procedimiento por sus tr\u00e1mites.
\nAdem\u00e1s, a partir de ahora, al citar a juicio al arrendatario de la vivienda por el impago del alquiler, se le tiene que indicar-entre otras circunstancias- el d\u00eda y hora exactas en que se proceder\u00e1 al desalojo.
\nTenemos que entender que estas medidas se tendr\u00e1n que aplicar tanto en el caso del impago de contratos anteriores a la reforma legal, como en los posteriores a esta. Tambi\u00e9n en los procedimientos que tengan sentencia y se pretenda el desalojo despu\u00e9s de entrar en vigor esta reforma legal.
\nAnte la carencia espec\u00edfica de disposiciones transitorias sobre estas modificaciones procesales, aplicando los criterios de las Disposiciones Transitorias de la LEC, tendr\u00edamos que entender que la redacci\u00f3n previa a la que se acaba de aprobar en este RDL continuar\u00e1 siendo de aplicaci\u00f3n. De lo contrario dicho, la ley no es retroactiva; no se aplicar\u00e1 a los procedimientos judiciales iniciados en el momento de la entrada en vigor de esta nueva norma.
\nITP del arrendamiento de viviendas<\/span><\/strong>
\nEl Real decreto ley establece una exenci\u00f3n de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados correspondiente al contrato de arrendamiento que hasta ahora ten\u00eda que pagar el arrendatario.
\nEsta exenci\u00f3n es aplicable a los arrendamientos de vivienda el destino primordial sea la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Sin embargo, tenemos que tener en cuenta que el criterio de Hacienda es que la declaraci\u00f3n (Modelo 600) se tiene que presentar, en cualquier caso (C\u00f3digo de exenci\u00f3n 145).
\nDerecho de tanteo o retracto<\/span><\/strong>
\nSe prev\u00e9 la posibilidad que la legislaci\u00f3n sobre vivienda pueda establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del \u00f3rgano que designe la Administraci\u00f3n competente en materia de vivienda.
\nComunidad: alquiler tur\u00edstico y cuotas especiales de gastos relacionados<\/span><\/strong>
\nSe modifica la LPH para dar la posibilidad que la Junta de la Comunidad, por una mayor\u00eda cualificada de 3\/5 partes de los copropietarios que a su vez representen las 3\/5 partes de las cuotas de participaci\u00f3n, pueda adoptar un acuerdo que limite o condicione el ejercicio de la actividad del alquiler tur\u00edstico de viviendas en esta Comunidad.
\nCon estos mismos cu\u00f3rums se habilita la posibilidad que la Junta de la Comunidad pueda adoptar un acuerdo que apruebe cuotas especiales de gastos o un incremento en la participaci\u00f3n de los gastos comunes de la vivienda donde se desarrolle la actividad de alquiler tur\u00edstico, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
\nLa norma dice que cualquiera de estos acuerdos no ser\u00eda retroactivo.
\nEn todo caso hay que recordar que esta norma no es aplicable en Catalu\u00f1a, puesto que es aplicable el que establece el C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Entrada en vigor. Contratos afectados Esta disposici\u00f3n entra en vigor el mi\u00e9rcoles 6 de marzo de 2019. Por eso afecta los contratos que se firmen a partir de esta fecha. 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