Entrada en vigor. Contractes afectats
Aquesta disposició entra en vigor el dimecres 6 de març de 2019. Per això afecta els contractes que se signin a partir d’aquesta data.
No afecta als contractes anteriors, estiguin dins del període de durada pactat pels contractants (de fins a 3 anys de durada) o estiguin en la pròrroga posterior (d’1 any).
La reforma admet, però, que les parts puguin adaptar-se al règim jurídic previst en aquest R. Decret Llei si així ho acorden i no resulta contrari a la llei.
Malgrat la seva entrada en vigor el 6 de març de 2019, aquesta disposició ha de ser convalidada per la Diputació Permanent del Congrés dels Diputats en el termini dels propers 30 dies. Si no es convalidés deixaria d’estar en vigor (tal com va succeir amb l’anterior Reial Decret Llei sobre la matèria (RDL 21/2018, de 14 de desembre, publicat el 18.12.2018).
Durada mínima i pròrroga
Sense perjudici que la durada del contracte serà lliurement pactada per les parts, sempre que la destinació primordial de l’habitatge sigui la de satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari, el termini mínim de durada del contracte, obligatori per a l’arrendador, serà de fins 5 anys (Segons la llei vigent aquest termini era de fins a 3 anys).
Però si l’arrendador de l’habitatge destinat a aquest ús és una persona jurídica el termini mínim serà de fins a 7 anys. Hem d’entendre que aquesta previsió no afecta a les entitats sense personalitat jurídica pròpia, com -per exemple– les comunitats de béns o de propietaris.
Acabat el termini del contracte, hi haurà una pròrroga de fins a 3 anys (segons la llei vigent era d’1any).
Preavisos: terminis
Pel que fa al termini inicial de durada del contracte, arribat el dia del seu venciment, es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a complir 5 o a 7 anys de durada (segons l’arrendador sigui una persona física o una persona jurídica, respectivament), llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador, amb 30 dies d’antelació com a mínim a la data d’acabament del contracte o de qualsevol d’aquestes pròrrogues, la seva voluntat de no renovar-lo. Aquest termini no es modifica.
Però, en canvi, es modifiquen altres terminis de preavisos: Arribada la data de venciment del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, sempre que hagin transcorregut com a mínim els 5 o 7 anys de durada (segons l’arrendador sigui una persona física o una persona jurídica, respectivament), si hi ha voluntat de no renovar el contracte i evitar la pròrroga de fins a 3 anys, l’arrendador ha de notificar-ho a l’arrendatari en el termini mínim de 4 mesos d’antelació a aquella data. Si és l’arrendatari, aquesta notificació shaurà de fer amb 2 mesos d’antelació.
També cal tenir en compte que la pròrroga de fins a 3 anys s’aplicarà any rere any, llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador amb un mes d’antelació a la data d’acabament de qualsevol de les 3 anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte.
Recuperació de l’habitatge arrendat per causa de necessitat
Si es pretén la recuperació de l’habitatge llogat per part de l’arrendador per les causes de necessitat previstes a l’article 9.3 de la LAU, és imprescindible que es faci constar en el contracte de forma expressa.
Renúncia al dret de subrogació
El pacte de renúncia al dret de subrogació en cas de mort de l’arrendatari, quan aquesta es produeixi transcorreguts els 5 primers anys de durada del contracte (o 7 anys en cas que l’arrendador sigui una persona jurídica), no serà vàlid en el cas que les persones que puguin exercir aquest dret es trobin en situació d’especial vulnerabilitat i afecti a menors d’edat, persones amb discapacitat o majors de 65 anys.
Efectes dels contractes enfront de tercers. Registre de la Propietat
El Reial Decret Llei modifica la LAU i torna a la situació anterior a l’any 2013, en virtut de la qual, si hi ha un tercer aliè al contracte que adquireix l’habitatge llogat, el contracte d’arrendament haurà de ser respectat durant tot el període de durada mínima (de fins a 5 o fins a 7 anys, segons l’arrendador sigui una persona física o una persona jurídica, respectivament).
L’arrendatari tindrà dret a continuar en l’arrendament fins que es compleixin 5 o 7 anys (segons l’arrendador sigui una persona física o una persona jurídica, respectivament), si el dret de l’arrendador queda resolt per l’exercici d’un retracte convencional, l’obertura d’una substitució fideïcomissària, l’alienació forçosa derivada d’una execució hipotecària o de sentència judicial o l’exercici d’un dret d’opció de compra.
No serà necessària la inscripció dels contractes d’arrendament d’habitatge en el Registre de la Propietat per tal que tinguin efectes enfront de tercers. La inscripció tindrà transcendència en els contractes en què s’hagi pactat inicialment una durada inicial superior a la mínima prevista a la llei (de fins a 5 o 7 anys, segons l’arrendador sigui una persona física o una persona jurídica, respectivament). En aquests casos, si el contracte s’inscriu al Registre, continuarà per tota la durada pactada.
Despeses del contracte
Si l’arrendador és una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador; no de l’inquilí o arrendatari.
Si l’arrendador és una persona física no s’indica com procedir, de manera que es podrà pactar lliurement qui haurà de pagar-les, igual que fins ara.
Fiança i garanties addicionals
En els contractes d’arrendament d’habitatge (destinat a satisfer la necessitat primordial d’habitatge de l’arrendatari) la fiança que s’haurà de pagar, en signar el contracte, consistirà en una quantitat equivalent a 1 mes de renda.
Durant els 5 primers anys de durada del contracte (o durant els 7 primers anys, si l’arrendador fos persona jurídica), la fiança no s’haurà d’actualitzar; però cada vegada que l’arrendament es prorrogui, l’arrendador li pot exigir que la fiança s’actualitzi fins a fer-se igual a una mensualitat de la renda que estigui vigent en aquell moment.
A part d’això, es podrà pactar qualsevol altre tipus de garantia addicional a la fiança en metàl·lic. Si és un arrendament d’habitatge (en contractes de fins a 5 anys de durada o de fins a 7 anys si l’arrendador fos persona jurídica) el valor d’aquesta garantia addicional no podrà excedir de 2 mesos de renda, la qual cosa exclou la possibilitat d’exigir un altre tipus de garanties addicionals, com els dipòsits o avals bancaris, tal com s’indica en l’Exposició de Motius (Apartat II).
Preus del lloguer – Límits
El Reial Decret Llei no estableix límits al preu del lloguer dels habitatges.
En tot cas, es crea el sistema estatal d’índexs de referència del preu de lloguer d’habitatge –entre d’altres justificacions– per facilitar l’aplicació de mesures de política fiscal, que l’ha de crear l’Administració General de l’Estat.
Es determina que seran les CC.AA les que, en els seus respectius àmbits territorials, poden definir de manera específica i adaptada al seu territori, el seu propi índex de referència.
Per això, ja es preveu la modificació legal perquè els Ajuntaments puguin bonificar (en fins a un 95%) la quota íntegra de l’IBI dels habitatges destinats a lloguer amb renda limitada per una norma jurídica.
Actualitzacions de la renda – Límits
Durant la vigència del contracte, la renda només podrà ser actualitzada per l’arrendador o l’arrendatari en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte, en els termes pactats per les parts. En defecte de pacte exprés, no s’aplicarà actualització de rendes als contractes.
Si hi ha pacte exprés d’actualització de valors monetaris però no es detalla l’índex o metodologia de referència, la renda s’actualitzarà per a cada anualitat per referència a la variació anual de l’Índex de Garantia de Competitivitat a la data de cada revisió, prenent com a mes de referència per a l’actualització el que correspongui al darrer índex que estigués publicat en la data de revisió del contracte.
Però, en tot cas, l’increment produït com a conseqüència de l’actualització anual de la renda no podrà excedir del resultat d’aplicar la variació percentual experimentada per l’IPC a la data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a l’actualització el que correspongui a l’últim índex que estigués publicat en la data d’actualització del contracte.
Desnonaments. Llançaments
Segons el Reial Decret Llei, en tots els judicis de desnonament (per impagament del lloguer o per acabament del termini contractual o legal) s’informarà al demandat de la possibilitat que acudeixi als serveis socials, i, si escau, de la possibilitat d’autoritzar la cessió de les seves dades a aquests, a efectes que puguin apreciar la possible situació de vulnerabilitat.
En els judicis de desnonament indicats, el Jutjat ha de complir un tràmit abans de dur a terme la desocupació de l’habitatge: ha de comunicar –d’ofici– l’existència del procediment als serveis socials, als efectes que es pugui apreciar la possible situació de vulnerabilitat del demandat.
En el cas que els serveis socials confirmessin que la llar afectada es troba en situació de vulnerabilitat social i/o econòmica, es notificarà a l’òrgan judicial immediatament. Rebuda la comunicació, el lletrat de l’Administració de Justícia suspendrà el procés fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials considerin oportunes, durant un termini màxim de suspensió d’1 mes a comptar de la recepció de la comunicació dels Serveis Socials a l’òrgan judicial, o de 3 mesos si el demandant és una persona jurídica.
Un cop adoptades les mesures o transcorregut el termini s’aixecarà la suspensió i continuarà el procediment pels seus tràmits.
A més, a partir d’ara, en citar a judici a l’arrendatari de l’habitatge per l’impagament del lloguer, se li ha d’indicar-entre altres circumstàncies- el dia i hora exactes en què es procedirà al desallotjament.
Hem d’entendre que aquestes mesures s’hauran d’aplicar tant en el cas de l’impagament de contractes anteriors a la reforma legal, com en els posteriors a aquesta. També en els procediments que tinguin sentència i es pretengui el desallotjament després d’entrar en vigor aquesta reforma legal.
Davant la manca específica de disposicions transitòries sobre aquestes modificacions processals, aplicant els criteris de les Disposicions Transitòries de la LEC, hauríem d’entendre que la redacció prèvia a la que s’acaba d’aprovar en aquest RDL continuarà essent d’aplicació. Altrament dit, la llei no és retroactiva; no s’aplicarà als procediments judicials iniciats al moment de l’entrada en vigor d’aquesta nova norma.
ITP de l’arrendament d’habitatges
El Reial Decret Llei estableix una exempció de pagament de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats corresponent al contracte d’arrendament que fins ara havia de pagar l’arrendatari.
Aquesta exempció és aplicable als arrendaments d’habitatge la destinació primordial sigui la de satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari. No obstant això, hem de tenir en compte que el criteri d’Hisenda és que la declaració (Model 600) s’ha de presentar, en qualsevol cas (Codi d’exempció 145).
Dret de tempteig o retracte
Es preveu la possibilitat que la legislació sobre habitatge pugui establir el dret de tempteig i retracte, respecte a la totalitat de l’immoble, en favor de l’òrgan que designi l’Administració competent en matèria d’habitatge.
Comunitat: lloguer turístic i quotes especials de despeses relacionades
Es modifica la LPH per donar la possibilitat que la Junta de la Comunitat, per una majoria qualificada de 3/5 parts dels copropietaris que al seu torn representin les 3/5 parts de les quotes de participació, pugui adoptar un acord que limiti o condicioni l’exercici de l’activitat del lloguer turístic d’habitatges en aquesta Comunitat.
Amb aquests mateixos quòrums s’habilita la possibilitat que la Junta de la Comunitat pugui adoptar un acord que aprovi quotes especials de despeses o un increment en la participació de les despeses comunes de l’habitatge on es desenvolupi l’activitat de lloguer turístic, sempre que aquestes modificacions no suposin un increment superior al 20%.
La norma diu que qualsevol d’aquests acords no seria retroactiu.
En tot cas cal recordar que aquesta norma no és aplicable a Catalunya, ja que és aplicable el que estableix el Codi Civil de Catalunya.